ЖК «Ветер перемен»: куди несе забудовника і що обіцяє пайовикам?

забудовником ЖК «Ветер перемен» виступає ТОВ «Інтер Альянс» , Зареєстрована 11.07.2007 р (ІПН 7805434451). Статутний капітал складає 356 670 000 рублей. Генеральним директором спочатку значився В.Л. Ушарскій, але в кінці 2014 року його змінив А.П. Навмання, керівник ТОВ «Мега-Інвест». Засновником забудовника спочатку була тільки ТОВ «Розвиток і перспективи» (ІПН 7704649612), що володіє статутним капіталом в розмірі 4899 млн. Рублів. Її засновниками вважаються ТОВ «ЦИТАДЕЛЬ Е. М.» (99.9999%) і ТОВ «Газпромбанк-Інвест» (0.0001%). Згідно з відкритими даними, фірма займається будівництвом, купівлею і продажем нерухомості, управлінням нерухомим майном, а також інвестує в цінні папери та венчурні фонди (в деяких джерелах основним засновником значиться ЗПІФ «Газдевелопмент-прямі інвестиції»). Крім того, компанії належить ряд дочірніх підприємств:

ТОВ «Промінвестстрой»;

ТОВ «Мега-Інвест»;

ТОВ «Північний»;

ТОВ «Атлант»;

ТОВ «Цитадель Е. М.»

ТОВ «Газпромбанк-Інвест».

У липні 2015 р (згідно зі змінами в проектній декларації від 05.12.2016 р) з'явився новий Генпідрядник в особі ТОВ СК «Легіон» (ІПН 7839071968). Фірма заснована однойменної ТОВ «Легіон» (ІПН 7810494110), яку заснували приватні особи - Смирнов Д.Г., Гаврилов А.В., Синьов С.А. Важливо відзначити, що з серпня 2017 року вона визнана неспроможною і зараз знаходиться в стадії ліквідації. Арбітражним судом Санкт-Петербурга прийнято рішення про визнання компанії банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури.

Характеристика житлового комплексу "Вітер змін"
Проектом передбачено будівництво 16-поверхових житлових корпусів. На момент підготовки статті на офіційному сайті опубліковані проектні декларації зі змінами за першими трьома чергами.

1 чергу - будинку №1 і №2
Передбачає зведення двох панельно-монолітних будинків, кожен з яких розрахований на 384 квартири. Початок будівництва - 4 кв. 2014 р завершення - 2 кв. 2017 г. (пізніше дозвіл продовжили до 20 листопада 2017 г.).

Земельна ділянка знаходиться у власності забудовника. Площа землі, на якій розташований будинок №1 - 10 009 кв. м, кадастровий номер - 47: 14: 0603001: 4870. Площа ділянки, відведеної під будинок №2 - 9 033 кв. м, кадастровий номер - 47: 14: 0603001: 4869. Вартість будівництва кожного будинку оцінена в 892 млн. Руб.

2 чергу - будинок №3
Передбачає будівництво будівлі, в якому теж запроектовані 384 квартири. Спочатку його планували здати в 2-му кварталі 2017 року, але потім терміни перенесли на 2-й квартал 2019 року (хоча в генплані зазначено 4 кв. 2019 г.).

Земельна ділянка на правах власності належить забудовнику. Площа становить 10 658 кв. м, кадастровий номер - 47: 14: 0603001: 4871. Планована вартість будівництва - 892 млн. Руб.

3 чергу - будинок №7
В рамках третьої черги зведуть будинок, який об'єднує 3 панельних корпусу: №7.1, 7.2, 7.3. У них розміститься 450 квартир. Будівництво планували розпочати у 2 кв. 2017 р здати в експлуатацію мають намір в 4 кв. 2019 р Земельна ділянка, площею 15 016 кв. м, належить забудовнику (кадастровий номер - 47: 14: 0603001: 4878). Кошторисна вартість будівництва посилання - 1 094 000 000 рублей.

4 чергу - будинки №9 та №10
Передбачає зведення двох будинків. Проект знаходиться на стадії розробки. Дозвільна документація поки не отримана.

5 чергу - будинок №5
Включає будівництво корпусів №5.1, 5.2 і 5.3, які також лише в проекті.

Чи відповідають темпи будівництва заявленим термінів?
Проект стартував в кінці 2015 року. Перша черга завершена на 100% - будинку №1 і №2 введено в експлуатацію. Будинки побудували за 2 роки, але здали з затримкою: дозволу на введення в експлуатацію були видані 29.12.2017 р, замість запланованого 2 кв. 2017 р

Хід будівництва 2-ї черги
Фотографії робіт на будмайданчику (останні опубліковані фото датовані 20.03.2018 р) допомагають визначити ступінь готовності об'єкта. Судячи з фотозвіту і офіційної інформації з сайту комплексу, ситуація виглядає оптимістично:

виконано армування / бетонування перекриттів з 1 по 8 поверх;

змонтовані зовнішні і внутрішні панелі 1-8 поверхів;

ведуться роботи по монтажу стін, внутрішньоквартирних перегородок, технічних приміщень цокольного поверху.

Друга черга, березень 2018 р

Розпочато спорудження 9-10 поверхів. На офіційному сайті новобудови значиться 25% готовності будівлі II-ї черги. Такий відсоток можна привласнити, якби будівля зводилася з цегли. Але оскільки на монтаж панелей потрібно затратити набагато менше часу і робочої сили, ніж на укладання цегли при рівній кількості інших робіт, то відсоток готовності панельного будинку автоматично зменшується (адже забудовнику доведеться виконати ще багато внутрішніх і зовнішніх робіт). Таким чином виходить, що за фактом стадія готовності панельного будинку трохи менше - близько 15-20% від загального обсягу будівельних робіт.

Будівництво другої черги повинні були почати в 1 кв. 2017 року, але активні дії на будмайданчику (почали заливати фундамент) були відзначені тільки в червні того ж року. Виходить, що за 10 місяців зведено тільки 8 поверхів з 16. Тим не менш, до здачі ще 1,5 року, тому ТОВ «Інтер Альянс »Ще може вкластися в терміни. Однак виходячи з відгуків потенційних пайовиків, які відвідували будмайданчик, роботи ведуться повільно, активність спецтехніки та робочих низька. Якщо темпи не будуть прискорені, забудовник навряд чи встигне здати будинок вчасно.

3, 4 і 5 черги
Будівництво третьої черги об'єкта тільки почалося. Тому складно робити висновки про те, чи зможе забудовник звести 3 корпусу (№7.1, 7.2, 7.3) за неповних 2 роки. З огляду на, що одночасно доведеться будувати будинок №3 (разом у сумі 4 будівлі за 1,5-2 роки), це малоймовірно. Ймовірно, графіки будівництва будуть порушені. Але якщо темпи робіт на будмайданчиках істотно прискоряться, то ситуацію можна змінити, так як вдома панельні і компактні. Що стосується трьох будинків з 4 і 5 черг, на їх будівництво поки не отримана дозвільна документація. Орієнтовні терміни здачі - 2021-2022 рр.

Яка динаміка продажів?
Чи можуть виникати затримки в будівництві ЖК «Ветер перемен» через проблеми з фінансуванням? Адже згідно з інформацією в проектній декларації, спочатку будинки зводили виключно за рахунок залучених коштів пайовиків. Спробуємо розібратися, як йдуть справи з продажем квартир в новобудові за даними з сайту забудовника.

Якщо проаналізувати кількість запропонованих квартир на кінець березня 2018 р то можна припустити, що продажі ведуться досить активно. У будівлях №1 і №2 першої черги залишилося менше 2% квартир від загальної кількості (не більше ніж 10 шт.). В кінці 2017 р надійшли в продаж квартири з другої черги (будинок №3). У відділі продажів на вибір доступно всього 13% (50 квартир) від загального обсягу. На сайті житлового комплексу вибір ще бідніший - представлено всього 16 квартир: 7 шт. з першої черги + 9 з другої. З комерційних приміщень пропонується лише 7 варіантів. Очевидно, що нерухомість виставляють на продаж блоками, тому точну кількість залишилися нерозпроданих квартир визначити неможливо.

Оскільки опубліковані на сайтах забудовників дані можна дорікнути в неточності, звернемося ще до одного джерела - сайту Росреестра, за довідковою інформацією по об'єктах нерухомості в online-режимі (враховуються ДДУ з залученням іпотеки). Згідно з даними за станом на 31.03.2018 р, в будівлях були укладені договори:

Будинок №1, I оч. (47: 14: 0603001: 4870) - укладено 216 ДДУ. Перший датований 01.06.2015 р, останній - 30.11.2017 р

Будинок №2, I оч. (47: 14: 0603001: 4869) - зареєстровано 245 ДДУ (перший - 27.11.2015 р, останній - 01.12.2017 р).

Будинок №3, II оч. (47: 14: 0603001: 4871) - 57 ДДУ (перший - 13.09.2017 р, останній - 14.03.2018 р).

За фактом виходить, що в двох перших будинках продано за допомогою кредитів 56,25% і 63,8% квартир відповідно. У будівлі, що будується реалізовано по іпотеці 12,67% житла від загальної кількості. Втім, практика показує, що ДДУ може бути в 2 рази більше, оскільки багато пайовики укладають договори безпосередньо із забудовником, без залучення банку. Ще частина квартир може бути передана з переуступки прав вимоги від підрядних організацій, яким забудовники часто надають квартири в якості оплати / розрахунку за виконані ними роботи. Всі ці нюанси не відображаються на сайті Росреестра і в публічних джерелах інформації. Отже, картина про кількість проданих квартир не повна.

Припустимо, що в будинках першої черги дійсно розпродані майже всі квартири. Такі темпи продажів здатні забезпечити забудовника достатньою кількістю грошових коштів від пайовиків, щоб вести будівельні роботи відповідно до заявленого графіком, і завершити їх до зазначеного терміну. Але терміни були порушені. Куди в такому випадку зникають гроші, якщо вони не спрямовані на будівництво? Заглибимося в деталі і спробуємо зазирнути в «фінансову базу» забудовника.

Фінансова сторона питання
Подивимося на фінансові показники, відображені в первісній проектної декларації і подальших редакціях.

На 30.09.2014 р 158 000 379 000 109 355 На 31.12.2014 р 339 000 128 295 115 563 На 31.03.2015 р 186 000 167 491 137 336 На 30.06.2015 г. 1 164 188 722 147 224 На 30.09 .2015 г. 3 578 259 805 138 241 На 31.12.2015 г. 8 298 390 639 199 182 На 31.03.2016 г. 4 695 504 447 195 836 На 30.06.2016 г. 9 905 866 605 189 968 На 30.09.2016 м 13 890 1 183 215 157 326 На 31.12.2016 р 18 005 1 556 190 189 392 На 31.03.2017 р 1 322 1 820 617 222 255 На 30.06.2017 р 1 753 2 199 389 381 476 На 30.09 .2017 р 1 129 2 592 448 340 771 На 31.12.2017 р 8 178 2 493 630 317 241

За цими даними (зокрема, співвідношення дебіторської та кредиторської заборгованостей) говорити про фінансову стійкість забудовника складно. Кредиторська заборгованість відображає борг ТОВ «Інтер Альянс» перед підрядниками і постачальниками будматеріалів. Дебіторська заборгованість - це борг контрагентів перед компанією (за авансування робіт). Тобто, якщо проведена оплата за матеріали, які ще не доставлені, а також за роботи і послуги, які поки не виконані або не прийняті за актами. Аналізуючи цифри, можна виявити закономірність: оскільки кредиторська заборгованість істотно перевищує дебіторську, значить в більшості випадків роботи з будівництва об'єкта в значній мірі виконувалися в борг (підрядники не отримували розрахунку з боку забудовника).

Але тут є один нюанс. У суму кредиторської заборгованості входять і кошти пайовиків, які уклали договір, внесли оплату, але квартиру ще не отримали. Цікаво, що після здачі будинків №1 та №2 в кінці 2017 року ця сума практично не зменшилася, хоча прибуток істотно зросла - з 1 129 до 8 178 тис. Руб., Тобто, гроші були отримані. Згідно з проектними деклараціям, спочатку будівництво велося виключно за рахунок коштів пайовиків, які купують квартири в новобудові, але у вересні 2015 р у забудовника з'явився додаткове джерело фінансування - банк ГПБ (АТ) відкрив кредитну лінію. Ці кошти теж можуть відображатися в рядку кредиторської заборгованості. В якості застави банку було передано земельну ділянку, на якій розташований будинок №3 (КН 47: 14: 0603001: 4871). Отже, частина квартир могла бути виведена з продажу і передана (обтяжена з метою забезпечення повернення коштів) на користь банку, який надав кредит на будівництво. Це дозволяє припускати, що реальних пайовиків в дійсності не так багато, і будівництво ведеться в основному за рахунок кредитних коштів.

Додатковий аналіз діяльності забудовника
Фактично виходить, що ТОВ «Розвиток і перспективи», що заснувала компанію ТОВ «Інтер Альянс» і ТОВ «Газпромбанк-Інвест» виступає як забудовником (негласно), так і інвестором (офіційно). Тому давати будь-які гарантії цільового використання коштів вкрай складно - все зав'язано на одній структурі. Оскільки по звітності, наведеної вище, складно зробити висновки, для перевірки ризиків потенційних покупців житла в ЖК «Ветер перемен» звернемося за додатковими даними. Їх можна знайти в останній фінансової звітності забудовника, яку він здавав в органи Росстату. Найбільше нас цікавлять такі показники:

Основні засоби

243131 Дебіторська заборгованість 187686 Кредиторська заборгованість 18119 Запаси 5711 Грошові кошти та грошові еквіваленти 201201 Інші необоротні активи 1077360 Статутний капітал 356 670 Довгострокові позикові кошти 1247980

Короткострокові позикові кошти

0 Доходи майбутніх періодів 0 Виручка 0 Валовий прибуток 0 Чистий прибуток / збиток -18 005

На жаль, останній звіт датований 2016 роком, але по ньому легко визначити збитковість діяльності ТОВ «Інтер Альянс» (Хоча розмір збитку незначний). Згідно з представленими цифрам, на той момент кошти від пайовиків ще не були залучені (вони відображаються в рядку балансу «Доходи майбутніх періодів»). Це підтверджує наше припущення про відсутність пайовиків в той період - активні продажі відзначені тільки з початку 2017 р що офіційно доведено довідковою інформацією по об'єктах нерухомості на сайті Росреестра. Тоді за чий рахунок велося будівництво об'єкта?

Як бачимо, обсяг незавершеного будівництва тоді становив 243 131 + 1 077 360 = 1 320 491 руб. (0,15% від кошторисної вартості будівництва одного будинку), що зазначено в рядках «Основні засоби» і «Інші необоротні активи». Розмір кредиторської заборгованості в порівнянні з цією цифрою незначний, в той час, як дебіторська набагато більші - ймовірно, забудовник в першу чергу постарався профінансувати будматеріали і роботи. Для цієї мети очевидно використовувалися кредитні кошти, надані в 2015 р банком ГПБ. Швидше за все, саме ця сума відображена в рядку «Довгострокові позикові кошти» (1 247 980 руб.) І приблизно відповідає цифрі «Інші необоротні активи» (1 077 360 руб.).

Нагадаємо, що позикові кошти зазвичай видають частинами в межах встановленого ліміту, а терміни отримання чергової суми прив'язані до термінів будівництва. Це підтверджує рядок «Грошові кошти та грошові еквіваленти» (дебетове сальдо по рахунку 50 «Каса»), в якій відображено суму в 201201 руб. - можливо, та частина кредиту, до якої забудовник мав вільний доступ. Вона приблизно відповідає сумі в рядку «Основні засоби» (243131 руб.), А значить, гроші використовувалася за призначенням - для будівництва об'єкта. Для пайовиків важливий ще і той фактор, що банк суворо відстежує цільове використання наданих забудовнику фінансів. Таким чином він потрапляє під додатковий контроль з боку фінансової організації, в інтересах якої - своєчасне завершення будівництва і повернення боргу. За 2017 рік ці цифри могли істотно змінитися, але у відкритому доступі їх немає, тому точні і остаточні висновки щодо поточної ситуації зробити складно. Можна лише припустити, що ситуація поступово поліпшувалася за рахунок зростаючого кількості проданих квартир.

Тоді чому борг забудовника перед підрядниками постійно збільшується? Цілком можливо, що компанії не вистачає виділених коштів для будівництва об'єктів, кожен з яких оцінено в 892 млн. Руб. Ймовірно, саме цим був викликаний перенесення термінів завершення будівництва і здачі в експлуатацію першої черги.

Чи є якісь гарантії?
Забезпечення виконання зобов'язань ТОВ «Інтер Альянс» перед пайовиками здійснюється згідно з Федеральним законом №214-ФЗ, а також за допомогою страхування цивільної відповідальності забудовника. З цією метою укладено 4 Генеральних договору страхування з різними Страховиками:

ВАТ «Стахова компанія« Європа »(5025012060);

АТ «Міжнародна страхова компанія профспілок« меские »(ІПН 7736056157);

ТОВ «Регіональна страхова компанія» (ІПН 1832008660);

ТОВ «Промінстрах» (ІПН 7704216908).

Суди, іпотеки, борги забудовника - чи чисто?
Дані по адміністративним і цивільними позовами відсутні. Банкротних розглядів, в яких бере участь забудовник, як і судових рішень, що могли б відбитися на будівництві ЖК «Ветер перемен», не відзначено. Претензій з боку перевіряючих державних органів до діяльності забудовника також немає, компанія працює без порушення будівельних норм. Тобто, в цьому плані ТОВ «Інтер Альянс» чиста.

Які Висновки можна сделать на підставі проведеного АНАЛІЗУ
Незважаючи на прямий зв'язок цього «невідомого» забудовника з такою організацією, як АТ «Газпромбанк» (займав 3 місце в ТОП-10 найбільших банків Росії за активами на 01.01.2017 р, а за даними Forbes в 2018 р увійшов в ТОП- 10 надійних банків країни), сам забудовник явно відчуває проблеми з фінансуванням. Відповідно до звітності в Росстат за 2016 р при будівництві одного з будинків, кошторисною вартістю 892 млн. Руб., Він офіційно використав менш 1% кредитних коштів. Однак на даний момент 2 будинки першої черги добудовані, а питання про джерело фінансування залишилося відкритим. Ймовірно, «рятівним колом» стали пайовики, якщо врахувати, що близько 60% коштів надійшло в результаті укладення ДДУ (як іпотеки). Як йтимуть справи при будівництві другої черги ЖК «Ветер перемен» - невідомо, особливо з огляду на, що в будинку №3 проданими ми виявили 13% квартир (приблизно відповідає ступеню готовності будинку), а ймовірність відставання від графіка будівництва вкрай висока.

Нагадаємо, что ТОВ «Інтер Альянс» раніше не брала участі в будівництві об'єктів нерухомості. Тому складно прогнозувати, як вона впорається зі своїм дебютним проектом. Справедливості заради відзначимо, що інвестор «Газпромбанк-Інвест» є досвідченим девелопером, на його «рахунку» не менше 2,3 млн. Кв. м побудованої житлової та комерційної нерухомості. Однак на якість будівництва майбутнім мешканцям слід звернути увагу - на форумах і в соцмережах пайовики реалізованих цією компанією комплексів скаржаться на холод у квартирах.

асторажівает і банкрутство засновника генпідрядника. Як це позначиться на будівництві ЖК «Ветер перемен» - також невідомо. Цілком можливо, що справи знову будуть передані «Газпромбанк-Інвест Девелопмент Північно-Захід», але офіційного підтвердження на сайті новобудови поки немає.

Перш, ніж прийняти остаточне рішення про покупку квартири в ЖК «Ветер перемен» , Рекомендуємо добре подумати. Адже навіть якщо забудовник вирішить фінансові питання, в перспективі життя в цій новобудові може доставити дискомфорт. Причин для цього як мінімум 4:

Неподалік розміщена Південна звалище - закрите ПТО на Вoлхонском шосе, звідки часто доносяться відповідні «аромати» (вітру переважно північно-західні).

КАД поблизу доповнить повітря вихлопними газами, а діяльність промислових підприємств, розташованих в 700-900 м зі східною і західною боку, ризикують остаточно зіпсувати екологію місцевості.

У парі кілометрів знаходиться аеропорт «Пулково», тому над Новогорелово постійно пролітають літаки. До того ж, поруч проходять залізничні шляхи, що ведуть до промзоні.

Відчувається і недолік торгово-соціальної інфраструктури - за покупками або на роботу, швидше за все, доведеться їздити в місто. Хоча для типового житла економ-класу все це цілком нормально ...

Отже, ЖК «Ветер перемен» може змінити напрямок руху в будь-який момент. Щоб він не приніс неприємних сюрпризів, потенційним покупцям квартир в будинку №3 слід почекати і ретельно стежити за розвитком ситуації. Тим, кому не терпиться, краще вибирати житло з «залишків» в першій черзі.